Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Mönchengladbach: Diese Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu

Der Kaufpreis steht, die Finanzierung ist durchgerechnet, und dann taucht eine weitere Zahl auf: die Kaufnebenkosten. Viele Käuferinnen und Käufer in Mönchengladbach unterschätzen sie, dabei entscheiden sie oft darüber, ob das vorhandene Eigenkapital am Ende wirklich reicht. Allein 2024 wurden in Mönchengladbach 2.466 Immobilien-Kaufverträge beurkundet (Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025), und bei jedem einzelnen kamen zum reinen Kaufpreis noch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie, je nach Fall, eine Maklerprovision hinzu. Unser Ratgeber Hauskauf Ablauf in Mönchengladbach und die Haus kaufen Checkliste streifen diese Kosten bislang nur am Rande. Dieser Artikel rechnet sie im Detail vor, mit Paragraphen, amtlichen Quellen und einem konkreten Beispiel bei 400.000 Euro Kaufpreis.

Kurz gesagt: Zu einem Kaufpreis in Mönchengladbach kommen üblicherweise rund 10 bis 12 Prozent Nebenkosten hinzu : 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer , rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch sowie, falls ein Makler beteiligt ist, Ihr Anteil an dessen Provision von 3,57 Prozent . Ohne Makler liegen Sie eher am unteren, mit Makler eher am oberen Ende dieser Spanne. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das je nach Fall rund 32.000 bis 48.280 Euro .

Welche Kaufnebenkosten kommen beim Hauskauf in Mönchengladbach hinzu?

Drei Posten bestimmen die Kaufnebenkosten: die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten und, sofern ein Makler beteiligt ist, Ihr Anteil an dessen Provision. Zusammen machen sie in Mönchengladbach üblicherweise rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises aus (Quelle: Immobilie kaufen in Mönchengladbach).

Banken kalkulieren diese Summe in aller Regel nicht in die Finanzierung ein, sie muss also zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis selbst vorhanden sein. Wer das erst kurz vor dem Notartermin bemerkt, gerät leicht unter Druck. Deshalb lohnt sich der Blick auf die einzelnen Posten, bevor überhaupt ein Angebot abgegeben wird.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Mönchengladbach?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen und damit auch in Mönchengladbach 6,5 Prozent des Kaufpreises (Quelle: Finanzamt NRW). Sie ist damit der mit Abstand größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten.

Der Satz gilt für alle Verträge, die seit dem 1. Januar 2015 über ein Grundstück in NRW beurkundet werden , vorher lag er niedriger. Käufer und Verkäufer haften dafür grundsätzlich gemeinsam als Gesamtschuldner, in der Praxis fordert das Finanzamt die Steuer aber zuerst beim Käufer an . Der Steuerbescheid kommt üblicherweise einige Wochen nach der Beurkundung, fällig ist die Zahlung dann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids .

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der im notariellen Vertrag vereinbarte Kaufpreis. Wie sich das im Einzelfall beeinflussen lässt, etwa bei mitverkauftem Inventar, ordnen wir weiter unten im Abschnitt zum Sparpotenzial ein.

Was kosten Notar und Grundbucheintrag?

Notar- und Grundbuchkosten liegen in Mönchengladbach meist bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises (Quelle: Immobilie kaufen in Mönchengladbach), eine feste Pauschale gibt es dabei allerdings nicht.

Ein Kaufvertrag über ein Haus oder Grundstück muss notariell beurkundet werden, formfrei geschlossene Verträge sind grundsätzlich unwirksam (§ 311b Absatz 1 BGB) . Der Notar berechnet seine Gebühren nach dem Geschäftswert, meist dem Kaufpreis, gemäß der amtlichen Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes . Ein Kaufvertrag löst dabei allerdings mehrere solcher Gebühren aus, etwa für die Beurkundung selbst und für eine Grundschuldbestellung, eine einfache Verdopplung der Tabellenwerte ist deshalb nicht möglich.

Für den Grundbucheintrag ist in Mönchengladbach je nach Postleitzahl eines von zwei Amtsgerichten zuständig: Für 41236, 41238, 41239, 41189 und 41199 das Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt, für alle übrigen Adressen das Amtsgericht Mönchengladbach . Die Grundbuchgebühren folgen ebenfalls der GNotKG-Tabelle und fallen für die Auflassungsvormerkung sowie die spätere Eigentumsumschreibung getrennt an.

„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“ § 311b Absatz 1 BGB. Quelle: gesetze-im-internet.de

Diese Werte zeigen eine einzelne 1,0-Gebühr . Ein realer Kaufvertrag löst mehrere Gebühren zu unterschiedlichen Sätzen aus, etwa für Beurkundung, Vollzug und gegebenenfalls die Grundschuldbestellung. Eine belastbare Gesamtsumme kann deshalb nur der beauftragte Notar nennen.

Muss ich als Käufer Maklerprovision zahlen?

Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn beim Kauf tatsächlich ein Makler beteiligt war. In Mönchengladbach liegt der übliche Käuferanteil bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer (Quelle: Immobilie kaufen in Mönchengladbach), fällig wird sie erst, wenn der Kauf tatsächlich zustande kommt.

Beauftragen Käufer und Verkäufer für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus denselben Makler, dürfen beide Seiten nur zu gleichen Teilen zur Kasse gebeten werden (§ 656c BGB) , eine einseitige Mehrbelastung ist unwirksam. Hat dagegen nur eine Partei den Makler beauftragt, darf die andere höchstens in gleicher Höhe zur Kostenbeteiligung verpflichtet werden, und diese Forderung wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihre eigene Zahlung nachweislich geleistet hat (§ 656d BGB) .

Nicht jeder Kauf läuft über einen Makler. Findet ein Käufer ein Objekt privat oder direkt über den Verkäufer, entfällt dieser Posten vollständig, dann bleiben nur Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten.

„Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.“ § 656c Absatz 1 BGB. Quelle: gesetze-im-internet.de

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten bei 400.000 Euro Kaufpreis

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die Kaufnebenkosten in Mönchengladbach ohne Makler bei rund 32.000 bis 34.000 Euro, mit Makler kommen weitere 14.280 Euro hinzu . Die folgende Tabelle schlüsselt die Rechnung Posten für Posten auf, auf Basis der Sätze aus den Abschnitten oben.

Die Notar- und Grundbuchkosten sind als Spanne angegeben, weil die genaue Zahl der ausgelösten Gebühren vom Einzelfall abhängt (siehe GNotKG-Tabelle oben). Für ein verbindliches Angebot rechnet der beauftragte Notar exakt ab.

Wo lässt sich bei den Kaufnebenkosten sparen, und wo nicht?

Bei der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten gibt es praktisch keinen Verhandlungsspielraum, beide sind gesetzlich festgelegt. Etwas Spielraum bietet allenfalls die Maklerprovision, und ein legitimer Hebel liegt in der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer selbst.

Die hälftige Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer ist bei gemeinsamer Beauftragung gesetzlich fixiert, ihre Gesamthöhe kann je nach Objekt und Vereinbarung mit dem Makler dagegen variieren. Ein weiterer Punkt betrifft mitverkauftes Inventar: Der auf eine mitverkaufte Einbauküche oder ähnliche bewegliche Gegenstände entfallende Wert zählt nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn er im Kaufvertrag einzeln benannt und beziffert wird (Quelle: Finanzamt NRW). Das Finanzamt prüft solche Angaben genau, der angesetzte Wert muss dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Für eine rechtssichere Einschätzung Ihres konkreten Falls empfehlen wir das Gespräch mit Notar oder Steuerberater.

Die häufigsten Fehler bei den Kaufnebenkosten

Vier Muster wiederholen sich bei Käufern in Mönchengladbach besonders oft, und alle vier lassen sich mit etwas Vorbereitung vermeiden.

• Nebenkosten nicht im Eigenkapital eingeplant: Wer nur den Kaufpreis kalkuliert, merkt oft erst kurz vor dem Notartermin, dass zusätzliches Geld fehlt, weil Banken die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren. Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist, erklären wir im Ratgeber Immobilienfinanzierung Eigenkapital.
• Nur die Grunderwerbsteuer eingeplant: Notar- und Grundbuchkosten werden häufig vergessen oder deutlich zu niedrig geschätzt.
• Maklerprovision vergessen: Gerade bei Objekten, die über einen Makler gefunden wurden, fehlt dieser Posten oft in der ersten Kalkulation.
• Keine Reserve eingeplant: Unvorhergesehene Zusatzkosten, etwa eine kurze Zwischenfinanzierung, sprengen sonst schnell den knapp kalkulierten Rahmen.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Mönchengladbach insgesamt?

Üblicherweise rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises, zusammengesetzt aus 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten sowie, falls ein Makler beteiligt ist, 3,57 Prozent Maklerprovision

Muss ich die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen?

In der Praxis ja. Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, sie sollten deshalb zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis selbst eingeplant werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?

6,5 Prozent des Kaufpreises, seit dem 1. Januar 2015 unverändert . Käufer und Verkäufer haften gemeinsam als Gesamtschuldner, gefordert wird sie in der Praxis meist zuerst beim Käufer

Muss ich als Käufer Maklerprovision zahlen?

Nur, wenn beim Kauf tatsächlich ein Makler beteiligt war. In Mönchengladbach liegt der übliche Käuferanteil bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer , fällig erst bei erfolgreichem Kauf.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Die Gebühren richten sich nach der amtlichen GNotKG-Tabelle und dem Geschäftswert, meist dem Kaufpreis . In der Praxis liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises , eine genaue Summe nennt der beauftragte Notar.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Ob im Einzelfall Ausnahmen greifen, etwa bei vermieteten Objekten, klärt am besten ein Steuerberater, dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Fazit

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und, je nach Fall, eine Maklerprovision: Zusammen kommen in Mönchengladbach rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten hinzu . Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das grob 32.000 bis 48.280 Euro . Wer diese Summe von Anfang an fest im Eigenkapital einplant, geht sicherer in Preisverhandlung und Notartermin. Als Immobilienmakler in Mönchengladbach ordnen wir diese Zahlen für Ihr konkretes Objekt gern persönlich ein. Als Makler in Mönchengladbach begleiten wir diese Rechnung nicht nur einmal, sondern bei jedem Kauf, den wir vermitteln.