Es gibt drei Maklervertrags-Arten, und sie binden Sie unterschiedlich stark: den einfachen Maklervertrag, den einfachen Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag. Manche Eigentümer unterschreiben einen Alleinauftrag, ohne zu wissen, dass sie sich damit für mehrere Monate an denselben Makler binden. Was die Provision selbst kostet, klären wir im Ratgeber Maklerkosten und Provision. Hier geht es um die Vertragsart, denn die entscheidet darüber, wie viel Freiheit Ihnen während des Verkaufs bleibt.
Kurz gesagt: Es gibt drei Maklervertrags-Arten: den einfachen Maklervertrag ohne Exklusivbindung, den einfachen Alleinauftrag mit einem Makler bei fortbestehendem Eigenverkaufsrecht, und den qualifizierten Alleinauftrag, bei dem Sie auch privat gefundene Interessenten an den Makler verweisen müssen. Jeder Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht mindestens Textform.
Welche Maklervertrags-Arten gibt es?
Drei, und sie unterscheiden sich vor allem in einem Punkt: wie viel Exklusivität Sie dem Makler einräumen . Der einfache Maklervertrag bindet Sie am wenigsten, der qualifizierte Alleinauftrag am stärksten. Ein Überblick zum Einstieg:
| Vertragsart | Exklusivität | Eigenverkauf erlaubt? | Typische Laufzeit |
|---|---|---|---|
| Einfacher Maklervertrag | Keine | Ja | Unbefristet |
| Einfacher Alleinauftrag | Ein Makler | Ja | 3 bis 6 Monate |
| Qualifizierter Alleinauftrag | Ein Makler | Nein, Verweisungspflicht | 3 bis 6 Monate |
Der einfache Maklervertrag: die flexible Variante
Keine Exklusivbindung, keine feste Laufzeit. Beim einfachen Maklervertrag dürfen Sie parallel weitere Makler beauftragen und gleichzeitig selbst nach einem Käufer suchen . Genau das macht diese Vertragsart so flexibel, aber auch weniger verbindlich in die andere Richtung: Ein Makler, der weiß, dass er sich die Provision mit anderen teilen könnte, investiert womöglich weniger Aufwand in eine aufwendige Vermarktungsstrategie. Wer schnell verkaufen möchte und mehrere Kanäle parallel nutzen will, ist mit dieser Variante gut bedient. Wer eine intensive, exklusive Betreuung sucht, findet die im nächsten Abschnitt.
Alleinauftrag: einfach oder qualifiziert?
Hier beginnt die eigentliche Entscheidung. Bei beiden Alleinauftrags-Formen beauftragen Sie nur einen Makler, üblicherweise für drei bis sechs Monate . Der Unterschied liegt darin, was mit einem Interessenten passiert, den Sie selbst finden: Beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie trotzdem privat verkaufen. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie diesen Interessenten an Ihren Makler verweisen, und der erhält seine Provision, selbst wenn Sie den Käufer persönlich kannten .
Eine solche Verweisungsklausel darf nach überwiegender Rechtsauffassung nicht einfach als vorformulierte Standardklausel im Vertrag stehen, sondern muss individuell mit Ihnen vereinbart werden . Während der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung bei beiden Alleinauftrags-Formen in der Regel ausgeschlossen, außer es liegt ein wichtiger Grund vor, etwa eine ausbleibende Vermarktungsleistung des Maklers.
Was gilt für die Textform und Kündigung?
Schriftlich im engeren Sinn muss ein Maklervertrag nicht sein, Textform genügt, eine E-Mail reicht also aus . Trotzdem lohnt sich ein Vertrag zum Nachlesen, gerade bei einem Alleinauftrag mit Laufzeit und Verweisungspflicht.
„Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.“ § 656a BGB (Textform). Quelle: gesetze-im-internet.de
Häufige Fragen zum Maklervertrag
Darf ich beim Alleinauftrag noch selbst verkaufen?
Beim einfachen Alleinauftrag ja, beim qualifizierten Alleinauftrag nein, dort müssen Sie einen selbst gefundenen Interessenten an den Makler verweisen.
Wie lange läuft ein Maklervertrag?
Der einfache Maklervertrag ist unbefristet und jederzeit kündbar. Ein Alleinauftrag läuft meist drei bis sechs Monate.
Kann ich vorzeitig kündigen?
Beim einfachen Maklervertrag jederzeit. Bei einem Alleinauftrag während der Laufzeit in der Regel nur aus wichtigem Grund, etwa bei ausbleibender Vermarktungsleistung.
Was passiert bei Vertragsbruch beim qualifizierten Alleinauftrag?
Verkaufen Sie trotz Verweisungspflicht privat an einen selbst gefundenen Interessenten, kann dennoch ein Provisionsanspruch des Maklers entstehen.
Muss der Maklervertrag schriftlich sein?
Nein, Textform genügt. Eine E-Mail mit den wesentlichen Vertragsinhalten reicht als Nachweis aus.
Fazit
Kein Vertrag ist grundsätzlich der bessere, sie passen nur zu unterschiedlichen Situationen. Wer Flexibilität will, bleibt beim einfachen Maklervertrag. Wer eine intensive, exklusive Vermarktung sucht und dafür Bindung in Kauf nimmt, wählt einen Alleinauftrag und sollte genau lesen, ob er einfach oder qualifiziert ist. Wie Sie erkennen, ob der ob ein Makler in Mönchengladbach auch wirklich seriös arbeitet, zeigt der Ratgeber Seriösen Makler erkennen.
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Sandy Zimmermann begleitet seit 12 Jahren Eigentümer am Niederrhein beim Verkauf und der Bewertung ihrer Immobilie. Als feste Ansprechpartnerin führt sie jeden Verkauf persönlich, von der ersten Markteinschätzung bis zur Übergabe beim Notar.
Quellen
- § 656a BGB (Textform): gesetze-im-internet.de
- Makleralleinauftrag, Definition und Vertragsarten: homeday.de
- Qualifizierter Alleinauftrag, Verweisungspflicht: ratgeber-eigentumswohnung.de
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
