Geschwister auszahlen: Wenn ein Erbe die Immobilie behalten möchte

Ein Geschwisterteil möchte das Elternhaus behalten, die anderen lieber ihren Anteil ausgezahlt bekommen. Der Auszahlungsbetrag ergibt sich aus dem Verkehrswert der Immobilie multipliziert mit dem jeweiligen Erbanteil. Die Übertragung läuft über einen notariellen Vertrag, und anders als beim gewöhnlichen Hauskauf fällt dabei in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Dieser Artikel zeigt Berechnung, Ablauf und Steuern im Detail, für die Situation, in der sich die Erben grundsätzlich einig sind und nur noch die Umsetzung klären müssen.

Kurz gesagt: Der Weg zur Auszahlung folgt drei Schritten: eine neutrale Wertermittlung als gemeinsame Basis, ein Notartermin zur Übertragung der Erbanteile, und die Änderung im Grundbuch als letzter Akt. In der Praxis dauert das vom ersten Gespräch bis zur Grundbuchänderung meist einige Wochen bis wenige Monate, abhängig davon, wie schnell alle Beteiligten die nötigen Unterlagen zusammentragen.

Wie wird der Auszahlungsbetrag berechnet?

Die Grundformel ist einfacher, als viele Erben zunächst denken: Verkehrswert der Immobilie multipliziert mit dem jeweiligen Erbanteil ergibt den Betrag, den der übernehmende Miterbe den anderen schuldet.

Ein Rechenbeispiel mit runden, rein illustrativen Zahlen macht das greifbar: Angenommen, drei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein Haus mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro. Jeder Erbanteil liegt dann bei einem Drittel, also 200.000 Euro. Möchte eines der Geschwister das Haus allein übernehmen, zahlt es den beiden anderen jeweils 200.000 Euro aus, insgesamt also 400.000 Euro, und wird im Gegenzug Alleineigentümer der gesamten Immobilie.

In der Praxis kommen oft weitere Faktoren hinzu, die den tatsächlichen Betrag verändern: Ist die Immobilie noch mit einem Darlehen belastet, wird dieses in der Regel vom Verkehrswert abgezogen, bevor die Erbanteile berechnet werden. Auch ein eingetragener Nießbrauch, etwa zugunsten des überlebenden Elternteils, mindert den auszuzahlenden Betrag erheblich, weil er den wirtschaftlichen Wert der Immobilie für den neuen Eigentümer einschränkt. Solche Sonderfälle sollten Sie immer gesondert mit einem Notar oder Steuerberater klären, statt sie überschlägig selbst einzurechnen. Auch wenn nicht alle Erben zu gleichen Teilen erben, etwa weil ein Testament unterschiedliche Quoten vorsieht, ändert sich an der Grundformel nichts, lediglich der jeweilige Prozentsatz fällt anders aus als bei der gesetzlichen Erbfolge zu gleichen Teilen.

Wie kommt man zu einem belastbaren Verkehrswert?

Die wichtigste Voraussetzung für eine faire Auszahlung ist ein Verkehrswert, dem alle Miterben vertrauen, denn jede Unstimmigkeit bei dieser Zahl überträgt sich sofort auf den Streit über den Auszahlungsbetrag.

Wie im Ratgeber Miterbe blockiert den Verkauf bereits beschrieben, bedeutet „neutral“ hier konkret: Die Bewertung stammt weder vom übernehmenden Erben selbst noch von einer Partei mit eigenem Interesse am Ergebnis, sondern von einem unabhängigen Gutachter oder einem Makler ohne Provisionsinteresse an dieser Transaktion. Nur so akzeptieren am Ende auch die Geschwister, die kein eigenes Interesse an einer bestimmten Zahl haben, das Ergebnis ohne das Gefühl, übervorteilt zu werden.

Als amtliche Vergleichsinstanz steht in Mönchengladbach der Gutachterausschuss beim Fachbereich Geoinformation zur Verfügung . Er veröffentlicht regelmäßig einen Grundstücksmarktbericht mit Vergleichswerten für die Stadt, der eine zusätzliche, offizielle Orientierung neben der Einzelbewertung bietet. Eine solche amtliche Zweitmeinung kann gerade in angespannten Familiensituationen helfen, eine private Bewertung zusätzlich zu untermauern. Sie kostet Zeit, schützt aber vor Nachverhandlung. In der Praxis empfiehlt es sich, die Bewertung schriftlich festzuhalten und allen Miterben vor der notariellen Beurkundung vorzulegen, damit spätere Diskussionen über die Grundlage der Berechnung erst gar nicht aufkommen. Wer diesen Schritt überspringt und sich nur mündlich einigt, riskiert genau die Art von Nachverhandlung, die eine ursprünglich einvernehmliche Auszahlung am Ende doch noch belasten kann.

Wie wird die Auszahlung rechtlich vollzogen?

Rechtlich betrachtet ist die Auszahlung der Geschwister ein Verkauf: Die auszuzahlenden Miterben verkaufen ihren jeweiligen Erbanteil an den Bruder oder die Schwester, der oder die die Immobilie übernehmen möchte. Diese Übertragung ist eine einvernehmliche Form der sogenannten Auseinandersetzung, also der Aufteilung des Nachlasses: Nach § 2042 Absatz 1 BGB hat jeder Miterbe grundsätzlich das Recht, diese Auseinandersetzung zu verlangen (Quelle) , die Auszahlung eines Miterben ist einer der Wege, sie einvernehmlich umzusetzen. Diese Lösung setzt voraus, dass sich die Erbengemeinschaft grundsätzlich einig ist, wie im Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen beschrieben.

„Jeder Miterbe kann über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen. Der Vertrag, durch den ein Miterbe über seinen Anteil verfügt, bedarf der notariellen Beurkundung.“ § 2033 Absatz 1 BGB. Quelle: gesetze-im-internet.de

Dieser Vertrag muss zwingend notariell beurkundet werden , formlose Absprachen zwischen den Geschwistern reichen für die Übertragung des Erbanteils nicht aus, selbst wenn alle sich mündlich längst einig sind. Der Notar bereitet den Vertrag vor, klärt die Auszahlungsmodalitäten und veranlasst im Anschluss die entsprechende Änderung im Grundbuch. Aus dem bisherigen Miteigentum der Erbengemeinschaft wird damit formal das Alleineigentum des übernehmenden Erben, eingetragen mit Datum der Beurkundung. Erst mit dieser Grundbuchänderung ist der Vorgang auch nach außen hin vollständig abgeschlossen. Bis dahin bleiben rechtlich alle Miterben gemeinsam im Grundbuch eingetragen, auch wenn sich die Familie längst über die Auszahlung einig ist, ein wichtiger Grund, den Notartermin nicht unnötig hinauszuzögern.

Fällt bei der Auszahlung Grunderwerbsteuer an?

Das ist die Frage, die viele Erben am meisten überrascht, weil sie bei einem gewöhnlichen Hauskauf selbstverständlich anfallen würde. Bei der Auszahlung unter Miterben gilt eine ausdrückliche Ausnahme.

„Von der Besteuerung ausgenommen ist der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses.“ § 3 Nummer 3 Grunderwerbsteuergesetz. Quelle: gesetze-im-internet.de

Der Grund dafür ist folgerichtig : Der Gesetzgeber betrachtet die Auszahlung nicht als gewöhnlichen Immobilienkauf zwischen zwei fremden Parteien, sondern als Teil der Teilung eines gemeinsamen Nachlasses, der ohnehin allen Erben zusammen gehört hat. Wichtig ist dabei, diese Grunderwerbsteuer nicht mit der Erbschaftsteuer zu verwechseln, die den ursprünglichen Erbfall selbst betrifft und im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen behandelt wird. Beide Steuerarten sind rechtlich vollständig unabhängig voneinander.

Da Sonderkonstellationen wie ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein vorheriger Zugewinnausgleich die steuerliche Bewertung im Einzelfall verändern können, ersetzt dieser Überblick keine individuelle Prüfung durch einen Steuerberater. Zu beachten ist außerdem: Die Befreiung gilt für den Erwerb im Rahmen der Nachlassteilung selbst. Verkauft der übernehmende Erbe die Immobilie später weiter an eine dritte Person, greift dafür ganz normal die reguläre Grunderwerbsteuer, hier ändert sich also nichts an den üblichen Regeln.

Wie lässt sich die Auszahlung finanzieren?

Nicht jeder übernehmende Erbe hat die gesamte Auszahlungssumme sofort auf dem Konto, und das ist auch nicht die Regel. Meist wird die Auszahlung über eine Kombination aus eigenen Ersparnissen und einem Bankdarlehen finanziert. Da die Immobilie nach der notariellen Übertragung dem übernehmenden Erben allein gehört, kann sie wie jede andere Immobilie auch als Sicherheit für ein Darlehen dienen, unabhängig davon, dass sie ursprünglich geerbt wurde. Das ist in der Praxis die häufigste Kombination.

Welche Konditionen im Einzelfall realistisch sind, hängt stark von der individuellen finanziellen Situation ab. Eine pauschale Aussage zu Zinssätzen oder möglichen Kreditsummen wäre hier unseriös, das sollte direkt mit der eigenen Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater besprochen werden.

Manche Familien einigen sich stattdessen auf eine Kombination aus Sofortzahlung und Ratenzahlung über einen vereinbarten Zeitraum, gerade wenn der übernehmende Erbe nicht sofort die volle Summe finanzieren kann, aber alle Beteiligten Vertrauen zueinander haben. Auch das gehört notariell festgehalten, damit später kein Zweifel an den vereinbarten Terminen und Beträgen besteht.

Häufige Fragen zum Auszahlen von Geschwistern

Muss der Auszahlungsbetrag notariell festgehalten werden?

Ja. Der Verkauf des Erbanteils an den übernehmenden Miterben bedarf zwingend der notariellen Beurkundung, formlose Absprachen genügen nicht.

Was, wenn sich die Erben beim Wert nicht einigen?

Dann hilft meist eine neutrale, von allen akzeptierte Bewertung oder eine Mediation, siehe dazu der Ratgeber Miterbe blockiert den Verkauf.

Fällt auf die Auszahlung Erbschaftsteuer an?

Die Erbschaftsteuer betrifft den ursprünglichen Erbfall, nicht die spätere Auszahlung unter Miterben. Details dazu klärt am besten ein Steuerberater im Einzelfall.

Kann die Auszahlung in Raten erfolgen?

Grundsätzlich ja, wenn sich die Erben darauf einigen. Eine Ratenzahlung wird dann gemeinsam mit dem Übertragungsvertrag notariell festgehalten.

Was passiert, wenn der übernehmende Erbe die Auszahlung nicht finanzieren kann?

Dann bleibt häufig nur der gemeinsame Verkauf der Immobilie an einen Dritten, siehe dazu der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.

Fazit

Ein Geschwisterteil bei einer geerbten Immobilie auszahlen zu wollen, ist rechtlich klarer geregelt, als es sich zunächst anfühlt: eine neutrale Bewertung als Grundlage, ein notarieller Vertrag zur Übertragung, und in aller Regel keine zusätzliche Steuerlast durch die Grunderwerbsteuer. Damit ist dieser Weg oft die einfühlsamste Lösung innerhalb einer Erbengemeinschaft, ganz ohne den Umweg über einen Verkauf an Fremde. Als Immobilienmakler in Mönchengladbach begleiten wir genau diesen Schritt, von der neutralen Wertermittlung bis zur Übergabe der Unterlagen an den Notar, unabhängig davon, welches Geschwisterteil am Ende übernimmt und welches ausgezahlt wird.

Sandy Zimmermann

Immobilienmaklerin mit IHK-Zertifikat · Freude Immobilien

Sandy Zimmermann begleitet seit 12 Jahren Eigentümer am Niederrhein, auch bei der Auszahlung von Miterben, neutral und ohne Partei zu ergreifen.

✓ IHK-geprüft ✓ 12 Jahre Erfahrung ✓ Mönchengladbach & Niederrhein