Viele Eigentümer begegnen dem Bodenrichtwert zum ersten Mal im Grundsteuerbescheid oder beim Blick in die BORIS-Karte. Dort steht dann eine Zahl, sagen wir 430 Euro, und sofort beginnt das Rechnen: Ist das der Preis für mein Grundstück? Die kurze Antwort: nein, aber er ist eine wertvolle Orientierung. In Mönchengladbach hat der Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2025 insgesamt 1.240 zonale Bodenrichtwerte beschlossen, davon 773 für Wohnbauflächen (Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025, S. 38). Dieser Ratgeber erklärt, was hinter diesen Werten steckt, wie Sie sie richtig lesen und wo ihre Grenzen liegen.

Kurz gesagt: Der Bodenrichtwert ist der amtliche, durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter Grundstück für eine Zone mit ähnlichen Lageverhältnissen. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus echten Kaufpreisen ab, einsehbar kostenlos über BORIS-NRW. Er bewertet nur den Boden, nicht das Gebäude, und ist ein Zonen-Durchschnitt, kein Preisschild für Ihr einzelnes Grundstück.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der amtliche, durchschnittliche Lagewert des Bodens, angegeben in Euro je Quadratmeter Grundstück und bezogen auf eine Zone mit ähnlichen Lageverhältnissen. Ermittelt wird er nicht geschätzt, sondern gerechnet: Der Gutachterausschuss der Stadt Mönchengladbach wertet die Kaufpreissammlung aus, also die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge, und leitet daraus die Werte ab. In Nordrhein-Westfalen geschieht das jedes Jahr zum Stichtag 1. Januar; das Bundesgesetz verlangt mindestens jeden zweiten Jahresbeginn. Und ein Detail überrascht viele: Auch in bebauten Gebieten wird der Wert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Das Haus spielt für den Bodenrichtwert keine Rolle.

„Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden … zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.“ Paragraf 196 Baugesetzbuch. Quelle: gesetze-im-internet.de

Wie fragen Sie den Bodenrichtwert in Mönchengladbach ab?

Kostenlos über BORIS-NRW, das zentrale Portal der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Adresse eingeben, Zone anklicken, fertig. Auf der Karte sehen Sie dann den Wert in Euro je Quadratmeter, den Stichtag und die Nutzungsart der Zone, etwa Wohnbaufläche. Für die reine Auskunft brauchen Sie weder ein Konto noch eine Begründung. Die interessantere Frage ist ohnehin nicht, wo die Zahl steht, sondern was sie bedeutet.

Wie lesen Sie den Wert richtig?

Als Durchschnitt der Zone, nicht als Preis Ihres Grundstücks. Der Wert gilt in Euro je Quadratmeter Grundstück, nicht je Quadratmeter Wohnfläche, das ist der häufigste Lesefehler. Und er bezieht sich auf ein sogenanntes Richtwertgrundstück: ein gedachtes, unbebautes Grundstück mit den typischen Merkmalen der Zone (Quelle: § 13 ImmoWertV). Ihr reales Grundstück weicht davon fast immer irgendwo ab.

Der Gutachterausschuss Mönchengladbach schreibt das selbst in aller Klarheit: Abweichungen des einzelnen Grundstücks bei Nutzung, Lage, Bodenbeschaffenheit oder Zuschnitt bewirken Abweichungen des Bodenwertes vom Bodenrichtwert, und die Werte haben keine bindende Wirkung (Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025, S. 36). Ein Eckgrundstück, ein schwieriger Zuschnitt oder eine deutlich abweichende Größe verschieben den Wert also nach oben oder unten. Drei Dinge sollten Sie beim Ablesen immer prüfen:

• Einheit: Euro je Quadratmeter Grundstück, nicht Wohnfläche.
• Stichtag: Auf welchen 1. Januar bezieht sich der Wert?
• Nutzungsart: Gilt die Zone für Wohnbaufläche, Gewerbe oder etwas anderes?

Was sagt der Bodenrichtwert nicht?

Nichts über Ihr Gebäude, und nichts über Ihren Verkaufspreis. Der Bodenrichtwert endet buchstäblich an der Grasnarbe: Er bewertet den Boden, als stünde kein Haus darauf. Für den Gesamtwert einer Immobilie kommt der Gebäudewert dazu, und dort entscheiden Baujahr, Zustand und Ausstattung. Wie diese Rechnung insgesamt funktioniert, erklärt unser Ratgeber was Ihr Haus in Mönchengladbach wert ist; welche Stellschrauben dabei am stärksten wirken, zeigt der Ratgeber zu den Faktoren des Immobilienwerts.

Dazu kommt der Zeitfaktor. Der Bodenrichtwert ist ein Stichtagswert, kein Live-Ticker. Was der Markt heute für ein konkretes Grundstück zahlt, hängt an der aktuellen Nachfrage, und die kann sich seit dem 1. Januar bewegt haben. Kurz: eine solide amtliche Orientierung, aber kein Ersatz für den Blick auf das einzelne Objekt.

Was gilt aktuell in Mönchengladbach, und was hat die Grundsteuer damit zu tun?

Gebietstypisch reichen die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau in Mönchengladbach von rund 300 Euro je Quadratmeter in mäßigen über 430 Euro in mittleren bis 590 Euro in guten Lagen, zuletzt unverändert zum Vorjahr (Quelle: Grundstücksmarktbericht 2025, S. 42). Den lagegenauen Wert Ihrer Zone rufen Sie über BORIS-NRW ab, eine Preisliste ersetzen wir hier bewusst nicht.

Und die Grundsteuer? Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell an, und dabei fließt der Bodenrichtwert direkt in die Berechnung des Grundsteuerwerts ein, neben Grundstücksfläche, Wohnfläche und Baujahr (Quelle: Finanzverwaltung NRW). Deshalb taucht die Zahl in Ihrem Bescheid auf. Für den Verkauf Ihrer Immobilie ist der Grundsteuerwert allerdings keine Preisgrundlage, er dient allein der Steuer.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert

Ist der Bodenrichtwert der Kaufpreis meines Grundstücks?

Nein. Er ist der Durchschnittswert einer ganzen Zone, bezogen auf ein gedachtes typisches Grundstück. Ihr reales Grundstück kann durch Größe, Zuschnitt oder Lage davon abweichen, nach oben wie nach unten.

Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?

In Nordrhein-Westfalen jährlich zum 1. Januar, beschlossen vom Gutachterausschuss. Das Bundesgesetz verlangt mindestens jeden zweiten Jahresbeginn. In Mönchengladbach blieben die Werte zuletzt auf dem Niveau des Vorjahres.

Ist die Abfrage kostenlos?

Ja. Über BORIS-NRW sehen Sie Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte kostenlos ein, ohne Konto und ohne Angabe von Gründen. Adresse eingeben genügt.

Gilt der Wert exakt für mein Grundstück?

Nein, er gilt für die Zone. Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass Abweichungen des einzelnen Grundstücks zu einem anderen Bodenwert führen und die Richtwerte keine bindende Wirkung haben.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert bewertet nur den Boden, als Durchschnitt der Zone. Der Verkehrswert bewertet Ihre konkrete Immobilie als Ganzes, mit Gebäude und allen Eigenheiten. Mehr dazu im Ratgeber Verkehrswert oder Verkaufspreis.

Warum steht der Bodenrichtwert in meinem Grundsteuerbescheid?

Weil Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell anwendet. Dabei fließt der Bodenrichtwert neben Fläche, Wohnfläche und Baujahr in den Grundsteuerwert ein. Mit dem erzielbaren Verkaufspreis hat dieser Steuerwert nichts zu tun.

Fazit

Der Bodenrichtwert ist die ehrlichste kostenlose Zahl, die Eigentümer in Mönchengladbach bekommen können: amtlich, aus echten Kaufpreisen, jährlich aktualisiert. Man muss sie nur richtig lesen. Sie beschreibt den Boden einer Zone, nicht Ihr Haus und nicht Ihren Verkaufspreis. Wer beides wissen will, den Bodenwert als Fundament und den Marktwert des ganzen Objekts, braucht den Blick auf das konkrete Grundstück samt Gebäude. Genau da fängt unsere Arbeit als Makler an.